【調(diào)查】物業(yè)費征收 業(yè)主與物管的主要矛盾

據(jù)統(tǒng)計，很多小區(qū)物業(yè)費的收繳率一般在70%左右，低的甚至不到50%;業(yè)主與物管之間的矛盾從拒交物業(yè)費開始，惡性鏈條也由此結(jié)成

其實，像信輝豪園E區(qū)遭遇的情況，莆田不少小區(qū)都出現(xiàn)過，荔景廣場小區(qū)、秀水華庭小區(qū)、漢庭花園小區(qū)等都曾頻繁更換小區(qū)物業(yè)。而小區(qū)業(yè)主與物管之間關(guān)于物業(yè)費收繳、物管服務質(zhì)量等方面的矛盾與糾紛，更是經(jīng)常見諸各個居民小區(qū)。

南園第十二小區(qū)也是一個被棄管的“孤兒”。這個共有140多戶住戶的老舊小區(qū)，從2001年開始實行門房管理，但在2006年年初，由于小區(qū)部分住戶拒交管理費，保安撤走了。其后3年時間，小區(qū)一直處于“無保”狀態(tài)。2009年，在當?shù)鼐游瘯槿胂拢^(qū)恢復了門房管理。然而，從今年元旦起，該小區(qū)的保安又集體“蒸發(fā)”了，因為小區(qū)的部分住戶不交管理費。

漢庭花園B區(qū)在今年初迎來了新的物業(yè)后也出現(xiàn)了爭議。因為新一屆業(yè)委會與新物業(yè)在沒有事先征得2/3以上業(yè)主同意的情況下，就決定對小區(qū)內(nèi)老化的監(jiān)控設備、水管網(wǎng)、公用電網(wǎng)、路面綠化等實施“手術(shù)”，這引來了很多住戶的不滿。他們多次向有關(guān)部門反映此事，最后，小區(qū)方面不得不暫停已經(jīng)啟動的上述改造項目。新物業(yè)目前還沒滿三個月的試用期，一些業(yè)主表示他們并不滿意物業(yè)的管理。

采訪中，記者了解到，目前，很多小區(qū)業(yè)主與物管的矛盾體現(xiàn)在物業(yè)費的征收上，大部分小區(qū)的物業(yè)服務費收繳率都不高。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，現(xiàn)在很多小區(qū)物業(yè)費的收繳率一般在70%左右，低的甚至不到50%。在一些老小區(qū)中，一些住戶長期只交衛(wèi)生費而不愿交納物業(yè)費。

“物業(yè)這活真難干，居民有著太多的不理解。”大嘉物業(yè)公司的劉經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在很多物業(yè)公司都碰到物業(yè)費收繳率低，公司運營入不敷出，以及從業(yè)人員待遇低、招聘難等問題，這影響了物業(yè)公司的服務質(zhì)量，同時也加劇了業(yè)主與物管之間的矛盾。

“物業(yè)公司服務不好，居民就不交納物業(yè)費;居民不交納物業(yè)費，物業(yè)公司就不好好服務。”如今，這種被人稱為“物業(yè)之殤”的死結(jié)在越來越多的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)。業(yè)主與物管之間的矛盾從拒交物業(yè)費開始，導致越來越多的小區(qū)被棄管，惡性鏈條也由此結(jié)成。

【建議】物業(yè)與業(yè)主 雙方多一點溝通

物業(yè)是為業(yè)主服務的，但服務不可能是義務的;業(yè)主享有權(quán)利的同時，也有及時交費的義務;有了相互理解和支持，小區(qū)的生活才會變得更美好

目前，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理的重要一部分，在社區(qū)服務方面也扮演著十分重要的角色。市住建局物業(yè)科謝國珍科長坦言，由于起步晚、條件差、意識不強及相關(guān)法律法規(guī)滯后，物業(yè)管理市場機制還不夠健全等因素，目前，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也遇到了不少問題：

其一，開發(fā)商遺留問題多，物業(yè)服務不到位。一些開發(fā)商為了保證樓盤的銷售，往往夸大其詞，對物業(yè)小區(qū)設施設備做出不切實際的承諾。待業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)實際情況與開發(fā)商的宣傳相差甚遠，就以物業(yè)服務企業(yè)為發(fā)泄對象，拒繳或少繳物業(yè)服務費。另外，有些建筑工程遺留問題多，直接造成物業(yè)服務先天不足，無法保證物業(yè)服務質(zhì)量，導致物業(yè)服務收費難。

其二，市場競爭不足，服務質(zhì)量提升難。由于莆田市新建項目前期物業(yè)管理公開招投標工作還不規(guī)范，還存在壟斷經(jīng)營現(xiàn)象，公開公平的市場競爭機制尚不完善。同時，由于企業(yè)盈利能力較差，導致物業(yè)服務企業(yè)缺乏提高服務質(zhì)量的動力，行業(yè)發(fā)展形成惡性循環(huán)。

其三，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識和能力還比較弱。在物業(yè)管理中，業(yè)主成員權(quán)利的行使過于松散，難以集中多數(shù)成員意見，業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未充分發(fā)揮作用。現(xiàn)在莆田有些小區(qū)，業(yè)主大會難以召集，多數(shù)業(yè)主不參加會議，致使業(yè)主委員會難以產(chǎn)生，正常工作難以開展。

謝國珍對記者表示，針對莆田市物業(yè)管理行業(yè)存在的物業(yè)管理服務費收費標準低、服務到位率低、物業(yè)管理水平偏低的“三低”問題，物業(yè)主管部門將著力從建章立制、分類指導和超前介入等方面，積極推進破解難題。

莆田也出臺了物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，要求各物業(yè)服務企業(yè)認真自查自糾，實現(xiàn)小區(qū)環(huán)境面貌有改善、物業(yè)服務質(zhì)量有提高、居住品質(zhì)有提升的目標。同時，還不定時組織檢查，共發(fā)出整改通知單20多份，給予不良記錄3次，進一步建立和完善物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

另外，還通過制定內(nèi)部操作管理制度、資金交繳的基本標準與方式以及催交拖欠資金的行政執(zhí)法方案，加大資金歸集的力度。對屋蓋修繕、戶外墻面修繕、落水管修繕、化糞池清淤疏通等項目，需要應急辦理的，降低使用維修資金的標準，實事求是地解決部分住房共用部位、共用設施設備中修以下的急修問題，維護群眾的切身利益。

在物業(yè)和業(yè)主的溝通方面，市政協(xié)委員林玉霖表示，物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系應該是相互的，物業(yè)是為小區(qū)業(yè)主服務的，但服務不是無條件的，更不可能是義務的;業(yè)主享有權(quán)利的同時，也有及時交費的義務。“小區(qū)管理出現(xiàn)問題，業(yè)主不能一味去責備物業(yè)，也應查找自身的原因。這樣不但可以緩和物業(yè)的關(guān)系，更能享受自己的權(quán)利。總之，只要大家相互理解、相互支持，事情就好解決了。”